Доходность аренды в Дубае: валовая, чистая и расходы собственника
Цифра доходности в презентации застройщика и деньги на счёте собственника расходятся примерно на два процентных пункта. Разницу забирают service charge, управляющая компания, комиссия за сдачу и месяцы простоя. Ниже собраны ставки по районам из отчётов Bayut за 2025 и 2026 годы, разбор расходов и сравнение годовой аренды с посуточной.
По отчёту Bayut от 22 января 2026 года валовая доходность квартир за 2025 год составила 10,3% в International City, 8,73% в Al Sufouh и 7,42% в JVC. Чистая доходность выходит на 1,5-2,5 пункта ниже: service charge 10-30 дирхамов за кв. фут, управление 5-8% от аренды, комиссия за сдачу 5%, простои. Во втором квартале 2026 года ставки аренды снизились на 6% (Cushman & Wakefield Core).
Данные на 05.09.2026. Условия сделок, налоговые и миграционные правила меняются, проверяйте актуальность на дату обращения.Валовая и чистая доходность: разница в деньгах
Валовая доходность считается по одной формуле: годовая аренда делится на цену покупки. Квартира за 1 300 000 дирхамов со ставкой 90 000 дирхамов в год даёт 6,92% валовых. Эта цифра попадает в рекламные материалы и брокерские презентации. Она не учитывает ни одного платежа собственника, поэтому фактические поступления всегда оказываются меньше.
Чистая доходность считается от остатка после расходов. Из арендной ставки вычитаются service charge, управление, комиссия за сдачу, страховка, мелкий ремонт и месяцы простоя. По оценкам управляющих компаний, работающих в Дубае, разрыв между валовой и чистой доходностью составляет 1,5-2,5 процентных пункта. Точная величина проверяется по конкретному зданию, потому что service charge задаётся домом, а не средним по району.
Корректнее считать от полной суммы вложений. К цене объекта добавляются 4% сбора Земельного департамента, регистрационные платежи и работа юриста. В примере ниже база вырастает примерно до 1 378 000 дирхамов, и та же чистая аренда даёт 3,93% вместо 4,17%. Все цифры в таблице условные и взяты из рыночных диапазонов, приведённых в источниках.
| Статья | Сумма за год, AED | Комментарий |
|---|---|---|
| Годовая аренда | 90 000 | Ставка по договору Ejari |
| Service charge, 850 кв. футов по 18 AED | 15 300 | Тариф здания в системе Mollak |
| Управляющая компания, 5% | 4 500 | Годовая аренда, стандартный пакет |
| Комиссия за сдачу, 5% | 4 500 | Разово при каждом новом арендаторе |
| Ремонт и страховка | 4 000 | Резерв собственника |
| Простой один месяц | 7 500 | 8,3% годовой ставки |
| Остаток на руках | 54 200 | Валовая 6,92%, чистая 4,17% |
Что съедает разницу: пять статей расходов
Service charge остаётся самым тяжёлым расходом собственника. Тариф утверждает RERA по бюджету дома, начисления идут через государственную платформу Mollak, ставка пересматривается ежегодно. Разброс по рынку в 2025-2026 годах составляет от 10 до 30 дирхамов за квадратный фут для квартир, верх индекса занимает Burj Khalifa с показателем около 68 дирхамов. Разница между домом с тарифом 14 и башней с тарифом 30 меняет чистую доходность сильнее, чем выбор района.
Управление объектом на годовой аренде стоит 5-8% от ставки, при этом поиск арендатора, продление и выезды инспектора часто тарифицируются отдельно. Комиссия за сдачу традиционно составляет 5% годовой аренды с минимумом около 4 000-5 000 дирхамов. На рынке 2026 года с растущим предложением эту комиссию всё чаще берёт на себя собственник, чтобы удержать арендатора.
Простои считаются в деньгах, а не в настроении. Оценки брокеров на 2026 год дают вакансию около 5-7% по городу и срок экспозиции квартиры в 25-40 дней при адекватной цене. Один пустой месяц забирает 8,3% годового дохода, два месяца забирают шестую часть. В районах с большим объёмом новых сдач простой удлиняется.
| Расход | Типичный размер | Кто платит |
|---|---|---|
| Service charge, квартиры | 10-30 AED за кв. фут в год | Собственник |
| Service charge, виллы и таунхаусы | 4-8 AED за кв. фут в год | Собственник |
| Брендированные и люксовые башни | 25-40 AED за кв. фут, Burj Khalifa около 68 | Собственник |
| Управление объектом | 5-8% годовой аренды | Собственник |
| Комиссия за сдачу | 5% годовой аренды, минимум около 4 000-5 000 AED | Арендатор по традиции, на мягком рынке чаще собственник |
| Регистрация договора Ejari | 214,50 AED с НДС | По договорённости сторон |
| Муниципальный сбор, 5% аренды | Списывается ежемесячно через счёт DEWA | Арендатор, при пустой квартире собственник |
| Простои | Оценка вакансии по городу 5-7% | Собственник |
Ставки по районам: официальная статистика 2025 и 2026
Bayut публикует доходность по районам дважды: в годовом отчёте по рынку продаж и на постоянно обновляемой странице High ROI Areas. Отчёт за 2025 год вышел 22 января 2026 года, страница High ROI Areas обновлена 4 сентября 2026 года. Расхождение между двумя срезами показывает динамику: по Al Sufouh показатель сместился с 8,73% до 7,45%, по Mohammed Bin Rashid City с 6,20% до 5,61%.
Закономерность по рынку простая. Высокие проценты дают районы с низкой ценой входа: International City, Dubai Investments Park, Discovery Gardens, Remraam. Премиальные локации вроде Downtown Dubai, Palm Jumeirah и Dubai Marina держатся в диапазоне 4-6% валовых по брокерским оценкам, поскольку цена квадратного метра там растёт быстрее арендной ставки. Более высокая доходность обычно сопровождается более длинными простоями и слабой динамикой стоимости самого объекта.
| Район | Валовая доходность | Сегмент | Источник и дата |
|---|---|---|---|
| International City | 10,3% | Квартиры, доступный | Bayut, отчёт за 2025, публикация 22.01.2026 |
| Dubai Investments Park | 9,23% | Квартиры | Bayut, данные на 04.09.2026 |
| Discovery Gardens | 9,10% | Квартиры | Bayut, данные на 04.09.2026 |
| Living Legends | 8,76% | Квартиры, средний | Bayut, отчёт за 2025 |
| Al Sufouh | 8,73% в отчёте за 2025, 7,45% на 04.09.2026 | Квартиры, люкс | Bayut, два среза |
| Remraam | 8,32% | Квартиры | Bayut, данные на 04.09.2026 |
| Mudon | 8,10% | Квартиры | Bayut, данные на 04.09.2026 |
| Dubai Silicon Oasis | 7,91% в отчёте за 2025, 7,50% на 04.09.2026 | Квартиры | Bayut, два среза |
| Jebel Ali | 7,65% | Квартиры | Bayut, данные на 04.09.2026 |
| Jumeirah Village Circle | 7,42% | Квартиры, средний | Bayut, отчёт за 2025 |
| Jumeirah Village Circle | 6,70% | Виллы | Bayut, отчёт за 2025 |
| Mohammed Bin Rashid City | 6,20% в отчёте за 2025, 5,61% на 04.09.2026 | Виллы, люкс | Bayut, два среза |
| Dubailand | 5,29% | Виллы | Bayut, данные на 04.09.2026 |
Районы наших проектов: где есть история аренды
Половина проектов в каталоге строится в районах, где рынок аренды сформирован, вторая половина в районах, которые только выходят на карту. Переносить доходность зрелого района на новый массив некорректно: там ещё нет ни арендаторов, ни утверждённых тарифов service charge, ни статистики договоров Ejari. Для таких локаций в публикациях приводятся прогнозы брокеров, и они остаются прогнозами до первых реальных сделок.
Цифры из таблицы ниже описывают район целиком, включая старый фонд. Новая башня с бассейном, сервисом и подземным паркингом обычно сдаётся дороже среднего по району и обслуживается дороже среднего. Обе поправки идут в разные стороны, поэтому расчёт по конкретному дому даёт другой результат.
| Район | Проекты в каталоге | Что известно по аренде |
|---|---|---|
| Al Sufouh 1 | Iman 113 Residences | Bayut: 8,73% по квартирам в отчёте за 2025 и 7,45% на 04.09.2026 |
| Jebel Ali First, Downtown Jebel Ali | Sobha Central, Imtiaz Raw District 2 | Bayut: 7,65% по квартирам Jebel Ali на 04.09.2026 |
| Dubailand, City of Arabia, DLRC | Aldar The Wilds, Sobha Sanctuary, Beyond Arancia Yards, Imtiaz The Archive | Bayut: виллы Dubailand 5,29%, соседние сообщества Remraam 8,32% и Mudon 8,10% по квартирам |
| Meydan, Meydan Horizon | Binghatti Mercedes-Benz Places, Ellington Everly Place | Bayut по Mohammed Bin Rashid City: виллы 6,20% за 2025 и 5,61% на 04.09.2026 |
| Al Jaddaf | Binghatti Spectre | Отдельной строки в отчётах Bayut нет, брокерские оценки дают 5-7% валовых |
| Dubai Creek Harbour | Emaar Valia | Отдельной строки в отчётах Bayut нет, брокерские оценки дают 5,5-6,5% валовых |
| Dubai Islands | Ellington Meriva Collection, Beyond Hado | Жильё только выходит на рынок, арендная статистика не сформирована |
| Palm Jebel Ali | Nakheel Palm Central | Первые очереди строятся, публичной статистики аренды нет |
| Dubai Maritime City | Beyond Soulever | Небольшой пул сдаваемых квартир, публичной статистики доходности нет |
| Dubai Design District | Meraas The Edit at d3 | Жилой сегмент формируется, ретроспективы по аренде нет |
Рынок 2026 года: аренда снижается вместе с ценами
Во втором квартале 2026 года консалтинговая компания Cushman & Wakefield Core зафиксировала снижение цен продажи на 4% и арендных ставок на 6% за квартал. Сильнее всего просела аренда в Downtown Dubai, минус 14%, а также в Dubai Hills Estate и Dubai Marina, по минус 10% в каждом. Причина в объёме нового жилья: за квартал в городе сдано более 13 200 квартир и домов.
Во втором полугодии 2026 года на рынок должны выйти ещё около 32 000 единиц. Для собственника это означает два эффекта сразу: арендатор торгуется увереннее, срок поиска нового жильца удлиняется. Валовая доходность в процентах при этом может остаться на месте, потому что цены снижаются одновременно со ставками. Абсолютный доход в дирхамах при таком сценарии падает.
По данным Земельного департамента за первый квартал 2026 года объём арендных сделок составил 32,2 млрд дирхамов при 118 385 новых договорах и 135 607 продлениях. Продлений заметно больше, чем новых контрактов, и аналитики читают это как признак стабилизации спроса. Расчёт модели лучше строить на договорах последних месяцев по конкретному зданию. Среднее по району завышает ожидания.
- С января 2025 года действует Smart Rental Index: Земельный департамент присваивает зданию от одной до пяти звёзд по более чем 60 факторам
- Указ №43 задаёт пять полос повышения при продлении: 0%, 5%, 10%, 15% и 20%
- Повышать ставку допускается, только если текущая аренда ниже индексной больше чем на 10%
- Расчёт доступен через сайт DLD, систему Ejari и приложения Dubai REST и DubaiNow
- Об изменении условий арендатора уведомляют заранее, стандартный срок составляет 90 дней
Краткосрочная аренда против долгосрочной
Посуточная сдача в Дубае легальна при наличии лицензии Департамента экономики и туризма. Операторы называют премию по валовой выручке в 25-40% относительно годового договора. Дальше из этой выручки вычитается заметно больше статей: управляющая компания берёт 20-25% оборота, платформы бронирования 14-18%, коммунальные платежи, уборка, замена белья и интернет ложатся на собственника.
Средняя загрузка по городу оценивается примерно в 69% при средней ставке около 178 долларов за ночь. В туристических локациях вроде Dubai Marina, Downtown и Palm Jumeirah загрузка выше, в спальных районах ниже, и там премия к годовой аренде почти исчезает. Работа без лицензии наказывается штрафами в диапазоне от 5 000 до 200 000 дирхамов. Часть ассоциаций собственников отдельно ограничивает посуточную сдачу в своих домах, это проверяется по правилам здания.
| Параметр | Долгосрочная аренда | Краткосрочная аренда |
|---|---|---|
| Оформление | Договор Ejari, 214,50 AED | Лицензия DET: около 1 520 AED регистрация и 370 AED за юнит в год |
| Комиссия управляющего | 5-8% годовой аренды | 20-25% выручки |
| Платформы бронирования | Не используются | 14-18% оборота |
| Дополнительный сбор с гостей | Муниципальный сбор платит арендатор | Tourism Dirham 10-15 AED за ночь |
| Заполняемость | Годовой договор, оплата от одного до четырёх чеков | Средняя загрузка по городу около 69% |
| Операционная нагрузка | Минимальная, ремонт по обращениям | Уборка, бельё, приём гостей, коммунальные платежи |
| Основной риск | Простой между арендаторами | Сезонность спроса и штрафы за работу без лицензии |
Стройка и деньги: когда начинается арендный доход
На стадии строительства объект не приносит арендных поступлений. Доход появляется после передачи ключей, подключения DEWA и подписания первого договора Ejari. До этого момента работают только платежи по графику застройщику, а после передачи к ним добавляется service charge, который начисляется независимо от того, сдана квартира или стоит пустой.
Схема платежей меняет картину сильнее, чем разница в проценте доходности. План 70/30 закрывает всю сумму к передаче, и аренда идёт без параллельных обязательств. Планы с постоплатой растягивают выплаты на годы после сдачи, и часть аренды уходит на погашение остатка. Оба варианта рабочие, считать их нужно на одном горизонте с одинаковыми допущениями по ставке и простоям.
| Проект и район | Сдача | План оплаты | Что это даёт в расчёте |
|---|---|---|---|
| Binghatti Mercedes-Benz Places, Meydan | IV кв. 2027 | 70/30 | Сумма закрыта к передаче, аренда идёт без параллельных платежей |
| Sobha Sanctuary, Dubailand | с III кв. 2028 | 60/40 | 40% приходится на период после передачи |
| Beyond Soulever, Maritime City | IV кв. 2028 | 50/50 | Половина цены выплачивается после передачи |
| Iman 113 Residences, Al Sufouh 1 | II кв. 2029 | 20/30/50 | Половина суммы гасится параллельно с арендой |
| Emaar Valia, Dubai Creek Harbour | IV кв. 2030 | 10/70/20 | 20% приходится на период, когда объект уже можно сдавать |
| Binghatti Spectre, Al Jaddaf | Срок не объявлен | 10/40/50 | Дату передачи требуется уточнить до построения модели |
Налоги и формальности, которые проверяются на дату сделки
В ОАЭ нет ежегодного налога на недвижимость и нет подоходного налога на арендные поступления физических лиц. Муниципальный сбор в размере 5% от годовой аренды списывается ежемесячно через счёт DEWA и по общему правилу ложится на арендатора; при пустой квартире его платит собственник. При покупке разово удерживается 4% сбора Земельного департамента плюс регистрационные платежи.
Налоговый резидент России декларирует доход от зарубежной аренды самостоятельно. Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля, ставки идут по прогрессивной шкале от 13% до 22%, действующей с 2025 года. Новое соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и ОАЭ подписано 20 февраля 2025 года, ратифицировано и применяется с 1 января 2026 года. Отдельно действуют требования об уведомлении ФНС о счетах за рубежом и отчётности по движению средств.
Правила по визам, валютным операциям и переводам менялись в 2025 и 2026 годах, а банки применяют собственные процедуры проверки. Легальный маршрут платежа подтверждается заранее с банком, застройщиком и налоговым консультантом. Расчёт доходности по конкретному зданию с реальным тарифом service charge и свежими договорами аренды мы готовим бесплатно: комиссию агентству платит застройщик, цена объекта для покупателя от этого не меняется.
Частые вопросы
Условный расчёт по квартире за 1 300 000 дирхамов со ставкой 90 000 дирхамов в год: валовая доходность 6,92%. Расходы за год: service charge 15 300, управляющая компания 4 500, комиссия за сдачу 4 500, ремонт и страховка 4 000, один месяц простоя 7 500. На счёте остаётся 54 200 дирхамов, это 4,17% от цены объекта и около 3,93% с учётом 4% сбора Земельного департамента и регистрационных платежей. По статистике Bayut за 2025 год валовые ставки шли от 5-6% в дорогих районах до 10,3% в International City. Во втором квартале 2026 года арендные ставки по городу снизились на 6% (Cushman & Wakefield Core), поэтому модель считается по свежим договорам конкретного здания.
Брокерские публикации 2026 года сходятся на разрыве в 1,5-2,5 процентных пункта между валовой и чистой доходностью, то есть при валовых 6-7% на руки остаётся примерно 4-5%. Основной вес в расходах даёт service charge. Пример: 800 кв. футов в брендированной башне по 30 дирхамов за фут дают 24 000 дирхамов в год, около четверти аренды в 95 000. В доме с тарифом 14 дирхамов та же квартира отдаёт 11 200. Доходность от аренды описывает только текущий денежный поток. Стоимость самого объекта меняется в обе стороны: во втором квартале 2026 года цены продажи снизились на 4% за квартал.
Service charge платит собственник, а не арендатор. Диапазон по рынку на 2025-2026 годы: квартиры 10-30 дирхамов за квадратный фут в год, виллы и таунхаусы 4-8 дирхамов, брендированные и люксовые башни 25-40 дирхамов. Верхняя граница индекса приходится на Burj Khalifa, около 68 дирхамов за фут. Тариф утверждает RERA по бюджету дома и пересматривает ежегодно, все начисления проходят через государственную платформу Mollak. Для квартиры 850 кв. футов при тарифе 18 дирхамов расход составит 15 300 дирхамов в год, примерно 17% арендной ставки в 90 000. Тариф проверяется по конкретному зданию до сделки через сервисы Земельного департамента.
Операторы называют премию по валовой выручке в 25-40% при легальной работе с лицензией. Из этой выручки уходит 20-25% управляющей компании, 14-18% платформам бронирования, плюс коммунальные платежи, уборка, бельё и интернет. Лицензия Департамента экономики и туризма стоит около 1 520 дирхамов за регистрацию и 370 дирхамов за юнит в год, с гостей собирается Tourism Dirham 10-15 дирхамов за ночь. Средняя загрузка по городу оценивается примерно в 69%. Работа без разрешения наказывается штрафами от 5 000 до 200 000 дирхамов. Модель работает в туристических локациях вроде Marina, Downtown и Palm Jumeirah, в спальных районах разрыв с годовой арендой почти исчезает.
Потолок задаёт Указ №43: если текущая ставка ниже средней по индексу меньше чем на 10%, повышение не допускается; при отставании на 11-20% допускается 5%, при 21-30% допускается 10%, при 31-40% допускается 15%, свыше 40% допускается 20%. С января 2025 года Земельный департамент применяет Smart Rental Index, который присваивает зданию от одной до пяти звёзд по более чем 60 факторам, включая возраст, локацию и уровень обслуживания. Расчёт доступен через сайт DLD, Ejari, приложения Dubai REST и DubaiNow. Об изменении условий арендатора уведомляют заранее, стандартный срок составляет 90 дней до окончания договора.
В ОАЭ нет ежегодного налога на недвижимость и нет подоходного налога на арендные поступления физических лиц. Муниципальный сбор в 5% от годовой аренды платит арендатор через счёт DEWA, при пустой квартире он ложится на собственника. Налоговый резидент России декларирует зарубежный доход самостоятельно: форма 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля, ставки идут по прогрессивной шкале от 13% до 22%, действующей с 2025 года. Новое соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и ОАЭ подписано 20 февраля 2025 года и ратифицировано, применение начинается с 1 января 2026 года. Действуют также требования об уведомлении ФНС о зарубежных счетах. Порядок уточняется с налоговым консультантом на дату сделки.
Арендный доход появляется после передачи ключей и подключения DEWA. По нашему каталогу самые ранние сроки: Binghatti Mercedes-Benz Places в Meydan, четвёртый квартал 2027 года, и Sobha Sanctuary в Dubailand начиная с третьего квартала 2028 года. Самые дальние горизонты приходятся на 2030 год, это Emaar Valia в Dubai Creek Harbour и Ellington Everly Place. При планах с постоплатой часть цены выплачивается уже после передачи: 20% у Emaar Valia по схеме 10/70/20, половина суммы у Beyond Soulever по схеме 50/50 и у Iman 113 Residences по схеме 20/30/50. Service charge начисляется с даты передачи, независимо от того, сдана квартира или стоит пустой.