Рассрочка от застройщика в Дубае: как устроены планы оплаты
Рассрочка от застройщика закрывает большую часть сделок с новостройками Дубая: по итогам 2025 года на off-plan пришлось от 62 до 70% всех сделок купли-продажи, оценки расходятся из-за разных методик подсчёта. Снаружи схема выглядит простой, внутри она состоит из графика, привязок к стройке и штрафных условий, которые видны только в договоре. Ниже разбор всех планов из нашего каталога, порядок платежей, последствия просрочки и правила досрочного погашения.
Рассрочка от застройщика Дубая работает как беспроцентный график платежей напрямую девелоперу, без банка и одобрения кредита. Цифры плана показывают доли: при 60/40 покупатель вносит 60% за время стройки и 40% при выдаче ключей, при 70/30 соотношение равно 70 и 30. Первый взнос в наших 16 проектах идёт от 5% до 20%. Все деньги поступают на эскроу-счёт проекта по закону Дубая № 8 от 2007 года.
Данные на 05.09.2026. Условия сделок, налоговые и миграционные правила меняются, проверяйте актуальность на дату обращения.Что означают цифры в плане оплаты
Цифры плана показывают, как стоимость квартиры делится между периодом стройки и моментом передачи ключей. Запись 60/40 значит, что 60% суммы покупатель вносит частями до сдачи, а 40% платит при получении объекта. Запись 70/30 переносит на сдачу только 30%, а запись 40/60 оставляет на стройку меньше половины и переносит основную сумму на ключи.
Две цифры описывают крупные блоки, три цифры детализируют первый блок. В плане 10/70/20 у Emaar Valia первые 10% вносятся при бронировании, следующие 70% расходятся траншами по ходу строительства, последние 20% приходят при передаче квартиры. Такая же логика работает в схемах 20/50/30, 20/55/25 и 20/30/50 из нашего каталога: первое число всегда совпадает с размером первого взноса.
Чем больше денег план оставляет на момент сдачи, тем ниже нагрузка в период стройки и тем крупнее финальный платёж. Beyond Arancia Yards с планом 40/60 требует за все годы строительства 40% цены, зато при выдаче ключей нужно закрыть 60%. Sobha Sanctuary с планом 60/40 распределяет нагрузку ровнее. Выбор между этими вариантами упирается в то, откуда придут деньги к дате сдачи.
| План | Что означает | Проекты в нашем каталоге |
|---|---|---|
| 70/30 | 70% за время стройки, 30% при выдаче ключей | Binghatti Mercedes-Benz Places, Ellington Meriva Collection, Nakheel Palm Central |
| 65/35 | 65% за время стройки, 35% при выдаче ключей | Aldar The Wilds |
| 60/40 | 60% за время стройки, 40% при выдаче ключей | Sobha Sanctuary, Sobha Central |
| 50/50 | половина до сдачи, половина при получении ключей | Beyond Soulever, Beyond Hado |
| 40/60 | 40% за время стройки, 60% при выдаче ключей | Beyond Arancia Yards |
| 10/70/20 | 10% бронирование, 70% по этапам стройки, 20% при ключах | Emaar Valia |
| 10/40/50 | 10% бронирование, 40% по этапам стройки, 50% при ключах | Binghatti Spectre |
| 20/50/30 | 20% бронирование, 50% по этапам стройки, 30% при ключах | Ellington Everly Place |
| 20/55/25 | 20% бронирование, 55% по этапам стройки, 25% при ключах | Meraas The Edit at d3 |
| 20/30/50 | 20% бронирование, 30% по этапам стройки, 50% при ключах | Iman 113 Residences |
К чему привязаны платежи: этапы стройки или календарь
Графики в Дубае строятся по двум принципам. Milestone-linked привязывает каждый транш к проверенному этапу работ: котлован, каркас определённых этажей, инженерные системы, финальная отделка. Time-linked привязывает платежи к календарю, например к фиксированным датам каждые три месяца. Разница проявляется при отставании стройки: в первом случае платёж сдвигается вместе со стройкой, во втором наступает по дате независимо от того, что происходит на площадке.
Деньги покупателя идут не застройщику напрямую. По закону Дубая № 8 от 2007 года каждый проект ведёт отдельный эскроу-счёт в банке, одобренном RERA, и средства на этом счёте отделены от кредиторов девелопера. Списать деньги со счёта застройщик может только под подтверждённый этап: инженер трастового счёта проверяет объём выполненных работ, выдаёт сертификат, после чего эскроу-агент разрешает выплату.
Дополнительный слой защиты работает после сдачи. Часть средств на эскроу-счёте, около 5% от общей суммы, удерживается в течение года после регистрации юнитов на покупателей и служит гарантией устранения дефектов. Регистрация договора через систему Oqood запускает эту защиту, поэтому оформление сделки в Земельном департаменте относится к обязательным шагам, а не к формальностям.
- Milestone-linked график: транш наступает после подтверждённого этапа работ, отставание стройки сдвигает платёж.
- Time-linked график: транш наступает по календарной дате, темп стройки на срок не влияет.
- Эскроу-счёт проекта: платежи хранятся отдельно от денег застройщика, закон Дубая № 8 от 2007 года.
- Сертификат инженера: без подтверждения этапа застройщик не получает деньги со счёта.
- Регистрация через Oqood: подтверждает права покупателя на строящийся юнит до выдачи свидетельства о собственности.
Планы оплаты в 16 проектах нашего каталога
Таблица собирает стартовые цены, первые взносы, схемы и заявленные сроки сдачи по всем проектам, которые мы ведём. Цены указаны за минимальный лот в проекте, суммы в долларах США. Внутри одного проекта набор планов различается по типам квартир, поэтому финальный график согласуется на конкретный юнит.
Два проекта дают наглядное сравнение при одинаковой стартовой цене. Sobha Sanctuary и Beyond Arancia Yards стартуют от 272 000 долларов, но Sobha работает по плану 60/40 с первым взносом 20%, а Beyond по плану 40/60 с первым взносом 10%. В первом случае за годы стройки уходит 163 200 долларов и при сдаче остаётся 108 800. Во втором за стройку вносится 108 800 долларов, а при ключах нужно закрыть 163 200.
У обоих проектов Imtiaz застройщик предлагает два варианта графика на выбор. Варианты отличаются длиной рассрочки и распределением долей, конкретные условия девелопер подтверждает на дату бронирования. По Binghatti Spectre дата сдачи на сентябрь 2026 года официально не объявлена, что при планировании последнего платежа учитывается отдельно.
| Проект и район | Стартовая цена | Первый взнос | План оплаты | Сдача |
|---|---|---|---|---|
| Emaar Valia, Dubai Creek Harbour | $534 000 | 10% | 10/70/20 | IV кв. 2030 |
| Binghatti Spectre, Al Jaddaf | $211 000 | 10% | 10/40/50 | срок не объявлен |
| Binghatti Mercedes-Benz Places, Meydan | $368 000 | 20% | 70/30 | IV кв. 2027 |
| Ellington Everly Place, Meydan Horizon | $517 000 | 20% | 20/50/30 | II кв. 2030 |
| Ellington Meriva Collection, Dubai Islands | $735 000 | 20% | 70/30 | I-II кв. 2030 |
| Nakheel Palm Central, Palm Jebel Ali | $680 000 | 20% | 70/30 | III кв. 2029 |
| Aldar The Wilds, Dubailand | $436 000 | 5% | 65/35 | II кв. 2030 |
| Sobha Sanctuary, Dubailand | $272 000 | 20% | 60/40 | с III кв. 2028 |
| Sobha Central, Jebel Ali First | $485 000 | 20% | 60/40 | IV кв. 2029 |
| Beyond Soulever, Maritime City | $689 000 | 10% | 50/50 | IV кв. 2028 |
| Beyond Hado, Dubai Islands | $599 000 | 10% | 50/50 | III кв. 2029 |
| Beyond Arancia Yards, City of Arabia | $272 000 | 10% | 40/60 | IV кв. 2028 |
| Imtiaz The Archive, DLRC | $181 400 | 20% | два варианта графика | III кв. 2028 |
| Imtiaz Raw District 2, Downtown Jebel Ali | $181 000 | 20% | два варианта графика | II кв. 2029 |
| Meraas The Edit at d3, Dubai Design District | $545 000 | 20% | 20/55/25 | I-II кв. 2030 |
| Iman 113 Residences, Al Sufouh 1 | $490 000 | 20% | 20/30/50 | II кв. 2029 |
Post-handover: платежи после получения ключей
Post-handover означает часть цены, перенесённую за дату передачи ключей. По обзорам рынка 2026 года такие хвосты занимают от 20 до 40% стоимости и делятся на 12, 24, 36 или 60 ежемесячных платежей, отдельные застройщики растягивают график до пяти-семи лет. Расчёт покупателя строится на том, что квартира уже готова к использованию или сдаче, пока график ещё закрывается.
Схема один процент в месяц выросла из этой же логики. Покупатель вносит 10-20% при бронировании, затем платит около 1% цены ежемесячно, а остаток закрывает после сдачи. Первым такую модель поставил на поток застройщик Danube, сейчас похожие графики предлагают и другие девелоперы. Ежемесячный платёж выглядит небольшим, при этом общая длина обязательства растягивается на несколько лет.
В нашем каталоге планы записаны долями до сдачи и при сдаче, отдельный post-handover хвост в формулах не выделен. Наличие такой опции проверяется по конкретному юниту: наборы планов внутри проекта различаются по типам квартир и обновляются от очереди к очереди. Условие о рассрочке после сдачи должно быть прописано в SPA, устные договорённости на этот счёт юридической силы не имеют.
Проценты, штрафы и реальная цена рассрочки
Процентов на остаток застройщики Дубая не начисляют. Сумма в договоре купли-продажи остаётся неизменной с момента подписания, банк в схеме не участвует, справки о доходах и одобрение кредита не требуются. Отличие от ипотеки заметно и по порогу входа: рассрочка стартует с первого взноса от 5% в отдельных проектах, тогда как ипотека для нерезидента требует существенно большего собственного участия.
Цена рассрочки заложена в стоимость юнита. По оценкам рыночных обзоров 2026 года лот с длинным графиком или схемой один процент в месяц может стоить на 8-15% дороже сопоставимого лота при быстрой оплате основной части суммы. Проверяется это сравнением прайсов на похожие квартиры у того же застройщика при разных планах. Разница между планами внутри одного проекта показывает, во сколько девелопер оценивает отсрочку.
Штраф появляется при нарушении графика. Типовые договоры в Дубае предусматривают пеню порядка 1-2% в месяц на просроченную сумму, точная ставка и льготный период записаны в конкретном SPA. Единой нормы по рынку нет, поэтому раздел о просрочке читается до подписания вместе с графиком платежей.
Просрочка платежа: как устроена процедура
Порядок действий при неоплате описан статьёй 11 закона Дубая № 13 от 2008 года в редакции закона № 19 от 2017 года. Сначала застройщик направляет напоминания и официальное уведомление о нарушении, обычно с льготным периодом 15-30 дней. Затем девелопер сообщает о нарушении в Земельный департамент, и DLD после проверки направляет покупателю письменное уведомление с требованием погасить долг в течение 30 дней.
Тридцатидневный срок обязателен. Более короткий период из договора его не отменяет, а сам отсчёт идёт с даты вручения уведомления, а не с даты отправки. В этот срок Земельный департамент выступает посредником и пытается свести стороны к соглашению: пересмотр графика оформляется приложением к договору. После истечения срока застройщик получает от DLD подтверждение процента готовности и применяет средства защиты без обращения в суд.
Размер удержания зависит от того, насколько построен объект, и считается от стоимости юнита по договору, а не от внесённой суммы. Остаток возвращается покупателю в течение года с даты расторжения либо в течение 60 дней с даты перепродажи юнита другому покупателю, в зависимости от того, что наступит раньше.
| Готовность объекта | Права застройщика после 30-дневного уведомления DLD | Возврат остатка покупателю |
|---|---|---|
| Свыше 80% | Удержать внесённые суммы и требовать остаток по договору, либо запросить продажу юнита через аукцион DLD, либо расторгнуть договор и удержать до 40% стоимости объекта | 1 год с расторжения или 60 дней с перепродажи, что раньше |
| От 60% до 80% | Расторгнуть договор в одностороннем порядке и удержать до 40% стоимости объекта | 1 год с расторжения или 60 дней с перепродажи, что раньше |
| Менее 60%, работы начаты | Расторгнуть договор в одностороннем порядке и удержать до 25% стоимости объекта | 1 год с расторжения или 60 дней с перепродажи, что раньше |
| Работы не начаты не по вине застройщика | Расторгнуть договор и удержать до 30% внесённых покупателем сумм | 60 дней |
Досрочное погашение и выход из сделки
Досрочно закрыть график можно, и штрафа за это стандартные договоры Дубая не содержат. Логика простая: проценты на остаток не начисляются, а ранние поступления на эскроу-счёт застройщику выгодны. Порядок оформления зависит от девелопера, часть принимает опережающие транши по заявлению, часть переоформляет график приложением к SPA. Скидку за ускоренную оплату обсуждают на этапе бронирования, до подписания договора.
Второй способ выйти из обязательства - переуступка прав другому покупателю до сдачи объекта. Большинство застройщиков выдают разрешение на перепродажу после оплаты 30-40% стоимости, отдельные договоры поднимают порог до 50%. Точное условие записано в вашем SPA и определяет момент, начиная с которого выход возможен без расторжения и удержаний по статье 11.
Расходы на переуступку по рыночным обзорам середины 2026 года складываются из сбора Земельного департамента 4%, сбора застройщика за NOC, оплаты трасти-центра и комиссии агента. Суммарно они дают от 6 до 11% от цены продажи. Сбор за NOC у разных девелоперов различается заметно, встречаются значения примерно от 1 000 до 5 250 дирхамов плюс НДС.
Расходы сверх графика платежей
График оплаты покрывает стоимость квартиры и не включает обязательные сборы. Регистрационный сбор Земельного департамента составляет 4% от цены договора и по строящимся объектам вносится при регистрации через систему Oqood, обычно вскоре после подписания SPA. К нему добавляются административные сборы, их размер зависит от типа объекта и порядка оформления.
После передачи ключей появляется ежегодная плата за обслуживание. Она считается по ставке за квадратный фут, утверждается для каждого проекта и вносится независимо от того, живёт собственник в квартире или сдаёт её. Планировать эту статью нужно на дату сдачи, поскольку в проектах с планами 40/60 и 50/50 она накладывается на самый крупный платёж по графику.
Наши услуги для покупателя бесплатны: комиссию агентству платит застройщик, цена в договоре от нашего участия не меняется. Мы запрашиваем у девелопера действующие планы оплаты по конкретному юниту, сверяем график с датами сдачи и показываем, какая сумма и в какой момент понадобится. Вопросы перевода средств и налоговых последствий разбираются с профильным консультантом, правила менялись в 2025 и 2026 годах и проверяются на дату сделки.
Частые вопросы
План 60/40 делит стоимость квартиры на две части. Шестьдесят процентов покупатель вносит частями за время строительства, начиная с первого взноса при бронировании, оставшиеся сорок процентов платит при передаче ключей. В нашем каталоге по такой схеме продаются Sobha Sanctuary и Sobha Central. На стартовой цене Sobha Sanctuary в 272 000 долларов это 163 200 долларов до сдачи и 108 800 долларов при выдаче ключей, первый взнос 20% равен 54 400 долларов. Проценты на график застройщик не начисляет, цена фиксируется в договоре купли-продажи. Точные даты и доли промежуточных траншей прописаны в приложении к SPA, читайте этот график до подписания. Условия каждого проекта проверяются на дату сделки.
Проценты по графику застройщик не начисляет. Рассрочка в Дубае оформляется напрямую с девелопером, банк в сделке не участвует, сумма договора остаётся той же, что подписана в SPA. Цена рассрочки прячется в самой стоимости квартиры: по оценкам рыночных обзоров 2026 года юнит с длинным графиком или схемой один процент в месяц может стоить на 8-15% дороже сопоставимого лота при быстрой оплате большей части суммы. Отдельная статья расходов появляется при нарушении графика: типовые договоры предусматривают пеню порядка 1-2% в месяц на просроченную сумму. Точную ставку пени смотрите в своём договоре, единой нормы по рынку нет.
Сначала застройщик присылает напоминания и официальное уведомление о нарушении, на этом этапе вопрос обычно решают переносом даты. Если долг остаётся, застройщик обращается в Земельный департамент Дубая, и DLD направляет покупателю письменное уведомление с 30-дневным сроком на погашение. Эти тридцать дней обязательны, более короткий срок из договора их не отменяет. После истечения срока применяется статья 11 закона № 13 от 2008 года в редакции 2017 года: при готовности объекта менее 60% застройщик вправе расторгнуть договор и удержать до 25% стоимости, при готовности выше 60% удержание доходит до 40%. Судебное решение для этого не требуется.
Досрочная оплата возможна, поскольку проценты на остаток не начисляются и застройщик заинтересован в раннем поступлении денег на эскроу-счёт проекта. Штрафа за досрочное погашение в стандартных договорах Дубая нет, но порядок оформления зависит от девелопера: одни принимают опережающие транши по заявлению, другие меняют график приложением к SPA. Скидку за ускоренную оплату часть застройщиков даёт на этапе бронирования, размер обсуждается индивидуально и в рынке 2026 года встречается в диапазоне до 8-15% от прайса. Обещать конкретную величину до запроса у застройщика нельзя. Мы запрашиваем условия по вашему юниту письменно и передаём ответ застройщика без пересказа.
Переуступка прав по строящемуся объекту в Дубае разрешена и оформляется через Земельный департамент. Большинство застройщиков выдают разрешение на перепродажу после того, как оплачено 30-40% стоимости, отдельные договоры поднимают порог до 50%. Точный порог записан в вашем SPA, и он определяет момент, когда выход из сделки становится возможным без расторжения. Расходы на переуступку по рыночным обзорам середины 2026 года складываются из сбора DLD 4%, сбора застройщика за NOC, оплаты трасти-центра и комиссии агента, суммарно от 6 до 11% от цены продажи. Считайте эти расходы заранее, они уменьшают итоговый результат сделки.
В нашем каталоге первый взнос идёт от 5% до 20% стоимости. Минимальный порог у Aldar The Wilds в Dubailand: 5% от стартовых 436 000 долларов дают 21 800 долларов на бронирование. Взнос 10% используют Emaar Valia, Binghatti Spectre и три проекта Beyond, взнос 20% стоит у десяти проектов, включая Sobha, Ellington, Nakheel, Meraas и Iman. Самый низкий стартовый чек по абсолютной сумме даёт Binghatti Spectre: 10% от 211 000 долларов равны 21 100 долларов. К первому взносу сразу добавляется регистрационный сбор Земельного департамента 4% от цены договора и административные сборы при оформлении через систему Oqood.
Post-handover означает часть платежей, перенесённую на период после получения ключей. По обзорам рынка 2026 года такие хвосты составляют от 20 до 40% цены и разбиваются на 12, 24, 36 или 60 ежемесячных платежей, реже на более долгий срок. Экономический смысл в том, что квартиру уже можно сдавать в аренду или использовать, пока график ещё не закрыт. В нашем каталоге планы записаны как доли до сдачи и при сдаче, отдельный post-handover хвост в этих формулах не выделен. Наличие такой опции по конкретному юниту уточняется у застройщика, поскольку набор планов внутри одного проекта различается по типам квартир и меняется от очереди к очереди.
Читайте дальше
- Aldar The Wilds: первый взнос 5%, план 65/35
- Sobha Sanctuary: классический план 60/40
- Beyond Arancia Yards: план 40/60 с переносом основной суммы на сдачу
- Emaar Valia: трёхчастный план 10/70/20 в Dubai Creek Harbour
- Binghatti Spectre: старт от $211 000 при взносе 10%
- Все 16 проектов каталога с планами оплаты