Налоги и расходы при покупке недвижимости в Дубае
Сделка в Дубае устроена прозрачнее, чем принято думать, но цена в прайсе застройщика не равна сумме перевода. К ней добавляются государственные сборы при регистрации, а после сдачи дома появляются ежегодные платежи за содержание здания и коммунальные услуги. Ниже собрана полная смета покупателя из России: разовые расходы, регулярные платежи и то, что придётся делать по российскому законодательству после покупки.
Сверх цены квартиры покупатель новостройки платит сбор Земельного департамента Дубая 4 процента и административный платёж за регистрацию Oqood, от 1 000 до 5 250 дирхамов. Комиссию агентству на первичном рынке платит застройщик. Ежегодно владелец несёт service charge, в 2026 году это 8-30 дирхамов за квадратный фут для квартир и 2-6 для вилл. В ОАЭ нет налога на недвижимость и НДФЛ, но налоговый резидент России платит НДФЛ 13-22 процента с арендного дохода.
Данные на 05.09.2026. Условия сделок, налоговые и миграционные правила меняются, проверяйте актуальность на дату обращения.Сколько денег нужно сверх цены квартиры
Основная надбавка на первичном рынке состоит из одного крупного платежа и нескольких мелких пошлин. Сбор Земельного департамента Дубая составляет 4 процента от цены договора, остальное измеряется сотнями и тысячами дирхамов. В сумме по новостройке разумно закладывать около 4,3-4,5 процента сверх стоимости лота. На вторичном рынке брокерские обзоры называют совокупные накладные расходы 6-8 процентов, потому что там добавляются трасти-офис, согласие застройщика и комиссия агентства.
Отдельная статья появляется только при ипотеке. Регистрация залога в Земельном департаменте стоит 0,25 процента от суммы кредита плюс около 270 дирхамов, оценка объекта банком обходится в 2 500-3 500 дирхамов. Покупатели из России чаще платят собственными средствами по рассрочке застройщика, поэтому эти строки в смете обычно отсутствуют.
НДС на покупку жилья покупатель не платит отдельной строкой. Первая продажа жилой недвижимости в течение трёх лет после ввода облагается по нулевой ставке, последующие сделки и аренда жилья от НДС освобождены. Ставка 5 процентов встречается в счетах за услуги, например у трасти-офиса и управляющей компании.
| Расход | Размер | Когда платится | Кто платит |
|---|---|---|---|
| Сбор Земельного департамента (DLD) | 4% от цены договора | При регистрации договора | Покупатель по рыночной практике |
| Административный сбор за Oqood | от 1 000 до 5 250 AED по разным оценкам | Вместе со сбором DLD | Покупатель |
| Сборы knowledge и innovation | по 10 AED каждый | При регистрации | Покупатель |
| Выдача свидетельства о собственности | около 250 AED, отдельные источники называют до 580 AED | После передачи ключей | Покупатель |
| Комиссия агентства недвижимости | 2-8% цены лота | При бронировании | Застройщик |
| Услуги трасти-офиса | 2 100 или 4 200 AED с НДС | Только на вторичном рынке | Покупатель |
| Регистрация ипотеки | 0,25% суммы кредита плюс около 270 AED | При оформлении кредита | Покупатель |
| Оценка объекта банком | 2 500-3 500 AED | При оформлении кредита | Покупатель |
Сбор 4 процента, Oqood и эскроу-счёт застройщика
Резолюция Исполнительного совета Дубая № 30 от 2013 года формально делит сбор пополам, по 2 процента с продавца и с покупателя. Рынок работает иначе: полные 4 процента почти всегда оплачивает покупатель, и это условие прямо прописано в договоре с застройщиком. Сумма считается от цены договора, а не от оценочной стоимости, поэтому скидка застройщика уменьшает и сам сбор.
Oqood переводится с арабского как «контракты» и представляет собой реестр договоров на строящиеся объекты, который ведут Земельный департамент и агентство RERA. Через него договор долевого участия вносится в государственную базу, а покупатель получает сертификат с номером записи. Именно эта регистрация подтверждает права на квартиру до момента, когда дом введён в эксплуатацию и выпущено свидетельство о собственности.
Деньги по рассрочке уходят не на операционный счёт компании. Закон Дубая № 8 от 2007 года обязывает застройщика открывать эскроу-счёт в аккредитованном банке, куда поступают все платежи покупателей. Средства расходуются только на землю, стройку, проектирование и ограниченный маркетинг, а транши раскрываются по мере подтверждения этапов строительства. По правилам 2026 года 5 процентов удерживаются в течение года после передачи ключей на скрытые дефекты.
Свидетельство о собственности (title deed) выпускается после сдачи объекта и замены записи Oqood на постоянную регистрацию. Пошлина составляет порядка 250 дирхамов плюс два сбора по 10 дирхамов, отдельные обзоры приводят цифру до 580 дирхамов. Точную сумму называет застройщик в момент передачи ключей.
Комиссия агентства: за новостройку платит застройщик
На первичном рынке вознаграждение брокера заложено в бюджет застройщика и составляет от 2 до 8 процентов в зависимости от проекта и объёма продаж агентства. Покупатель ничего не доплачивает и получает ту же цену, что и при обращении в отдел продаж напрямую. Скидки, которые агентство согласовывает у застройщика, тоже не уменьшаются из-за комиссии.
На вторичном рынке правило обратное. Там комиссия составляет около 2 процентов от суммы сделки плюс НДС, и платит её покупатель. К этому добавляются трасти-офис и плата застройщику за выдачу согласия на переуступку, обычно от 1 000 до 5 250 дирхамов, а сама переуступка возможна после оплаты 30-40 процентов стоимости.
«Дубай Селект» работает по первичному рынку и получает вознаграждение от застройщика. Для покупателя подбор, бронирование, сопровождение сделки и регистрация в Oqood проходят без оплаты услуг агентства.
Смета входа на примерах проектов каталога
Стартовая сумма складывается из первого взноса по плану рассрочки и сбора Земельного департамента. Ниже расчёт по пяти проектам каталога от минимальной цены лота. Курс дирхама к доллару фиксированный, 3,6725 дирхама за доллар, поэтому пересчёт стабилен на всём горизонте рассрочки.
К каждой строке добавьте административный сбор застройщика за Oqood и мелкие пошлины, это ещё примерно от 270 до 1 430 долларов. Дальнейшие платежи идут по графику проекта: у Emaar Valia схема 10/70/20 со сдачей в IV квартале 2030 года, у Aldar The Wilds 65/35 со сдачей во II квартале 2030 года.
| Проект | Цена от | Первый взнос | Сбор DLD 4% | На старте сделки |
|---|---|---|---|---|
| Imtiaz The Archive (DLRC) | $181 400 | 20% = $36 280 | $7 256 | около $43 540 |
| Binghatti Spectre (Al Jaddaf) | $211 000 | 10% = $21 100 | $8 440 | около $29 540 |
| Sobha Sanctuary (Dubailand) | $272 000 | 20% = $54 400 | $10 880 | около $65 280 |
| Aldar The Wilds (Dubailand) | $436 000 | 5% = $21 800 | $17 440 | около $39 240 |
| Emaar Valia (Dubai Creek Harbour) | $534 000 | 10% = $53 400 | $21 360 | около $74 760 |
Service charge: главный ежегодный расход собственника
Service charge оплачивает содержание общих зон: охрану, уборку, лифты, бассейн и спортзал, страхование здания, вознаграждение управляющей компании и резервный фонд на крупный ремонт. Ставка утверждается в дирхамах за квадратный фут в год и умножается на площадь квартиры. Тарифы регистрируются в системе Mollak Земельного департамента и пересматриваются ежегодно, а собственник может оспорить завышенную ставку через RERA.
Квартира площадью 1 000 квадратных футов в Business Bay при ставке 15 дирхамов обходится в 15 000 дирхамов в год, примерно 1 250 дирхамов в месяц. По оценкам управляющих компаний, service charge съедает от 15 до 25 процентов валового арендного дохода, поэтому доходность считается только после вычета этой строки.
У новостроек точная ставка появляется после ввода здания, до этого застройщик даёт прогноз. Проверить фактический тариф по конкретному дому можно в Service Charge Index Земельного департамента и в приложении Dubai REST. При расчёте бюджета уточняйте, включён ли в квитанцию НДС 5 процентов.
| Локация или тип объекта | AED за кв. фут в год | Комментарий |
|---|---|---|
| Palm Jumeirah | около 35, диапазон 22-62,5 | самые высокие ставки по городу |
| Downtown Dubai | около 28, диапазон 18-44 | в Burj Khalifa около 67,88 |
| DIFC | около 27, диапазон 20-35 | деловой район |
| Business Bay, JLT | 13-18 | средний сегмент |
| Dubai South, Expo City | около 10, диапазон 8-13 | новые районы |
| International City | около 8, диапазон 6,5-11 | нижняя граница рынка |
| Виллы и таунхаусы | 2-6 | меньше общих зон на площадь |
DEWA, муниципальный сбор и управление арендой
Подключение к воде и электричеству оформляется через DEWA. Депозит составляет 2 000 дирхамов за квартиру и 4 000 за виллу, он возвратный и возвращается при закрытии счёта после финального расчёта. Активация стоит 125 дирхамов плюс три сбора по 10 дирхамов, итого около 155 дирхамов. Собственник регистрируется по свидетельству о собственности, договор аренды для этого не нужен.
Муниципалитет Дубая берёт жилищный сбор 5 процентов от годовой арендной платы и выставляет его в счёте DEWA двенадцатью равными частями. При сдаче квартиры в аренду сбор платит арендатор, при собственном проживании или простое обязанность переходит к владельцу, а расчёт идёт от оценочной аренды по данным RERA. Граждане ОАЭ, живущие в своём жилье, от сбора освобождены.
Управление долгосрочной арендой стоит 5-8 процентов валового годового дохода, посуточная сдача через оператора обходится в 15-25 процентов. Регистрация договора аренды в Ejari стоит 219 дирхамов. Для краткосрочной сдачи нужно разрешение Департамента экономики и туризма: 1 520 дирхамов при первом оформлении, 370 дирхамов при ежегодном продлении, плюс туристический дирхам 10-15 дирхамов за ночь. Работа без разрешения наказывается штрафом от 10 000 дирхамов.
Налоги в ОАЭ: чего нет и что есть
Ежегодного налога на недвижимость в ОАЭ не существует. Государство берёт единовременный сбор при регистрации перехода прав, в Дубае это те самые 4 процента, а дальше владение не облагается. Налога на доходы физических лиц в стране тоже нет, поэтому арендная плата и прибыль от перепродажи не облагаются на уровне эмиратов.
Корпоративный налог 9 процентов действует с прибыли свыше 375 000 дирхамов, однако к частному владельцу квартиры он не применяется. Решение Кабинета министров № 49 от 2023 года прямо выводит доход физического лица от продажи, аренды и субаренды недвижимости из понятия предпринимательской деятельности. Порог оборота в 1 000 000 дирхамов, после которого физлицо становится плательщиком, касается бизнеса, а не личных инвестиций.
НДС в ОАЭ составляет 5 процентов. Аренда жилья и перепродажа готового жилья от налога освобождены, первая продажа новой жилой недвижимости в течение трёх лет после ввода облагается по нулевой ставке. Ставка 5 процентов встречается в счетах за услуги, в том числе в квитанциях управляющей компании и трасти-офиса.
Обязанности резидента России: НДФЛ, счёт в ОАЭ и соглашение с 2026 года
Налоговым резидентом России считается человек, проведший в стране не менее 183 дней за календарный год. Такой собственник декларирует доход от аренды дубайской квартиры в России. Арендные поступления входят в основную налоговую базу и облагаются по пятиступенчатой шкале 13, 15, 18, 20 и 22 процента с порогами 2,4, 5, 20 и 50 миллионов рублей, повышенная ставка применяется только к сумме превышения порога.
Доход от продажи зарубежной недвижимости также декларируется в России. По разъяснениям профильных изданий, при владении дольше минимального срока, который для большинства случаев составляет пять лет, доход может освобождаться от налога. Практика по зарубежным объектам неоднородна, поэтому конкретную сделку разумно обсудить с налоговым консультантом до подписания договора продажи.
Соглашение России и ОАЭ об устранении двойного налогообложения подписано 17 февраля 2025 года, ратифицировано Федеральным законом от 07.07.2025 № 189-ФЗ и вступило в силу 18 июля 2025 года. К налоговым периодам оно применяется с 1 января 2026 года и устанавливает ставку 10 процентов по дивидендам, процентам и роялти. Зачесть уплаченный за рубежом налог можно в пределах российской суммы, но поскольку с арендного дохода физлица ОАЭ налог не берут, зачитывать обычно нечего, и НДФЛ платится в России целиком.
Счёт в банке ОАЭ порождает отдельный набор обязанностей по валютному законодательству. Уведомление об открытии, закрытии или изменении реквизитов подаётся в течение месяца, отчёт о движении средств сдаётся ежегодно до 1 июня. Отчёт не требуется, если счёт открыт в стране автообмена и сумма зачислений либо списаний за год не превышает 600 000 рублей. ОАЭ входят в перечень стран автообмена по приказу ФНС от 14.10.2025 № ЕД-7-17/883@, действующему с 22 декабря 2025 года.
| Обязанность | Срок | Ответственность |
|---|---|---|
| Уведомление ФНС об открытии счёта в ОАЭ | 1 месяц с даты открытия | 4 000-5 000 руб. за неподачу, 1 000-1 500 руб. за просрочку (ст. 15.25 КоАП) |
| Отчёт о движении средств по счёту | ежегодно до 1 июня следующего года | части 6.1-6.5 ст. 15.25 КоАП, размер зависит от длительности просрочки |
| Декларация 3-НДФЛ по доходу от аренды | до 30 апреля следующего года | штраф за непредставление и пени на сумму налога |
| Уплата НДФЛ по декларации | до 15 июля следующего года | пени за каждый день просрочки |
Частые вопросы
Ежегодного налога на недвижимость в ОАЭ нет, как нет и налога на доходы физических лиц. Государство берёт разовый сбор при регистрации сделки, в Дубае это 4 процента от цены договора. Корпоративный налог 9 процентов с прибыли свыше 375 000 дирхамов к частному владельцу квартиры не применяется: решение Кабинета министров № 49 от 2023 года выводит доход физлица от продажи, аренды и субаренды недвижимости из понятия предпринимательской деятельности. НДС составляет 5 процентов, при этом аренда жилья освобождена, а первая продажа нового жилья в течение трёх лет после ввода облагается по нулевой ставке. Регулярные расходы владельца сводятся к service charge, счетам DEWA и муниципальному сбору.
Ставки держатся в диапазоне от 8 до 30 дирхамов за квадратный фут в год для квартир и от 2 до 6 дирхамов для вилл и таунхаусов. В Downtown Dubai средний уровень составляет около 28 дирхамов при разбросе 18-44, на Palm Jumeirah около 35 при разбросе 22-62,5, в Business Bay и JLT 13-18, в International City около 8. Отдельные башни выбиваются вверх, в Burj Khalifa ставка достигает 67,88 дирхама. Квартира площадью 1 000 квадратных футов в Business Bay при ставке 15 дирхамов обходится в 15 000 дирхамов в год. По оценкам управляющих компаний, этот платёж забирает 15-25 процентов валовой аренды. Тарифы регистрируются в системе Mollak и публикуются в индексе Земельного департамента.
На первичном рынке вознаграждение брокера платит застройщик, и оно составляет от 2 до 8 процентов в зависимости от проекта. Покупатель получает подбор, бронирование, сопровождение договора и регистрацию в Oqood без оплаты услуг агентства, а цена лота остаётся такой же, как при прямом обращении в отдел продаж. На вторичном рынке схема другая: там комиссия около 2 процентов плюс НДС ложится на покупателя, к ней добавляются услуги трасти-офиса на 2 100 или 4 200 дирхамов и плата застройщику за согласие на переуступку от 1 000 до 5 250 дирхамов. «Дубай Селект» работает по новостройкам, поэтому для покупателя услуги бесплатны.
Да, если вы налоговый резидент России, то есть провели в стране не менее 183 дней за календарный год. Арендный доход от зарубежной недвижимости входит в основную налоговую базу и облагается по пятиступенчатой шкале 13, 15, 18, 20 и 22 процента с порогами 2,4, 5, 20 и 50 миллионов рублей, причём повышенная ставка применяется только к превышению порога. Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля. Зачесть налог, уплаченный в ОАЭ, теоретически можно в пределах российской суммы, но эмираты не берут налог с арендного дохода физлица, поэтому НДФЛ платится в России в полном объёме. Резиденты вправе уменьшить доход на подтверждённые расходы, связанные со сдачей объекта.
Уведомление об открытии, закрытии или изменении реквизитов зарубежного счёта подаётся один раз, в течение месяца с даты события. Дальше раз в год до 1 июня сдаётся отчёт о движении денежных средств за предыдущий год. Отчёт не требуется, если счёт открыт в банке страны, с которой действует автоматический обмен финансовой информацией, и сумма зачислений либо списаний за год не превысила 600 000 рублей или эквивалент. ОАЭ входят в перечень стран автообмена по приказу ФНС от 14.10.2025 № ЕД-7-17/883@, действующему с 22 декабря 2025 года. За неподанное уведомление гражданину грозит штраф 4 000-5 000 рублей, за просрочку 1 000-1 500 рублей по статье 15.25 КоАП.
Соглашение об устранении двойного налогообложения подписано 17 февраля 2025 года, ратифицировано Федеральным законом от 07.07.2025 № 189-ФЗ и вступило в силу 18 июля 2025 года, а к налоговым периодам применяется с 1 января 2026 года. По дивидендам, процентам и роялти установлена ставка 10 процентов. Доходы от недвижимого имущества по общему правилу могут облагаться в стране, где расположен объект. Для частного владельца дубайской квартиры практический эффект скромный: ОАЭ не облагают арендный доход физлица, поэтому механизм зачёта остаётся невостребованным, а НДФЛ платится в России. Значение соглашения выше для тех, кто владеет объектом через компанию или получает из ОАЭ дивиденды и проценты.
Считайте 4 процента от полной цены лота на сбор Земельного департамента плюс административный платёж застройщика за регистрацию Oqood, по разным оценкам от 1 000 до 5 250 дирхамов, и мелкие пошлины по 10 дирхамов. Например, по Binghatti Spectre при цене от 211 000 долларов и взносе 10 процентов на старте потребуется около 29 540 долларов, по Emaar Valia при цене от 534 000 долларов и том же взносе около 74 760 долларов, по Sobha Sanctuary при взносе 20 процентов около 65 280 долларов. Трасти-офис и комиссия агентства в этих суммах отсутствуют, поскольку относятся к вторичному рынку. Ипотека добавит 0,25 процента от суммы кредита и оценку на 2 500-3 500 дирхамов.