Как купить недвижимость в Дубае гражданину РФ: пошаговый порядок сделки
Покупка новостройки в Дубае состоит из семи понятных шагов, и почти каждый из них закреплён нормативно: эскроу-счёт введён законом эмирата № 8 от 2007 года, обязательная регистрация сделки в предварительном реестре законом № 13 от 2008 года. Ниже разобран весь путь от подбора объекта до ключей: сроки этапов, документы от покупателя, размеры сборов и зона ответственности агента. Данные приведены по состоянию на сентябрь 2026 года, точные цифры по конкретной сделке подтверждаются на дату подписания договора.
Гражданину России не нужен вид на жительство ОАЭ: во фрихолд-районах Дубая достаточно загранпаспорта и подтверждения источника средств. Сделка идёт семью шагами: подбор объекта, проверка проекта в Dubai REST, booking form с депозитом, договор SPA за две-четыре недели, сбор Земельного департамента 4 процента вместе с регистрацией Oqood, платежи на эскроу-счёт по графику стройки, приёмка и title deed в срок от 30 до 90 дней после сдачи.
Данные на 05.09.2026. Условия сделок, налоговые и миграционные правила меняются, проверяйте актуальность на дату обращения.Что может купить гражданин РФ и нужна ли для этого виза
Иностранец приобретает жильё в Дубае на праве полной собственности во фрихолд-районах эмирата. Гражданство России отдельных ограничений здесь не создаёт, вид на жительство ОАЭ для сделки не требуется. Проекты каталога расположены в районах, открытых для иностранной собственности: Dubai Creek Harbour, Meydan, Dubai Islands, Dubailand, Palm Jebel Ali, Dubai Design District, Maritime City и других. Собственник получает право продать объект, сдать его в аренду и передать по наследству.
Покупка сама по себе резидентскую визу не выдаёт. Визу инвестора оформляют отдельно, через миграционные органы ОАЭ, и порог десятилетней Golden Visa составляет 2 миллиона дирхамов по оценке Земельного департамента. В феврале 2026 года профильные консультанты сообщили об отмене прежнего требования к доле уже оплаченной суммы при покупке в ипотеку. Миграционные правила пересматривались и в 2025, и в 2026 году, поэтому условия подтверждайте на дату подачи заявления.
Приезжать в Дубай для сделки не обязательно. Бронь, договор и регистрация проходят по сканам документов и электронной подписи, а финальную приёмку закрывают по доверенности или силами агентства. Личный визит полезен на этапе выбора района и оценки вида из окон. Всё остальное движется дистанционно, включая переписку с застройщиком по правкам в договоре.
Семь шагов сделки: сроки, платежи и зона ответственности агента
Таблица ниже показывает весь маршрут целиком. Сроки указаны типовые, отдельные застройщики двигают их в обе стороны, особенно на старте продаж популярного проекта.
Общий срок от первого разговора до сертификата Oqood на руках укладывается в один-три месяца. Дальше темп задаёт стройка, и покупатель платит по графику, зафиксированному в договоре.
| Шаг | Срок | Что платит покупатель | Что делает агент |
|---|---|---|---|
| Подбор объекта и подтверждение цены | от 1 до 7 дней | ничего | подбирает варианты, запрашивает у застройщика наличие юнитов и актуальный прайс |
| Проверка проекта и застройщика | от 1 до 2 дней | ничего | сверяет разрешение RERA, статус проекта и реквизиты эскроу в Dubai REST |
| Бронь по booking form | от 1 до 3 дней | депозит от AED 20 000 до AED 100 000 либо от 5 до 10 процентов цены | оформляет форму, фиксирует юнит, цену и график платежей |
| Подписание договора SPA | от 2 до 4 недель после брони | остаток первого взноса, в каталоге от 5 до 20 процентов | вычитывает договор, ведёт правки с юристами застройщика |
| Сбор DLD 4 процента и регистрация Oqood | ориентир до 90 дней после SPA | 4 процента плюс административные сборы | контролирует подачу документов и передаёт покупателю сертификат Oqood |
| Платежи по графику строительства | до даты сдачи | транши по плану проекта | напоминает о сроках, отслеживает процент готовности |
| Приёмка, title deed и ключи | от 30 до 90 дней после уведомления | финальный транш и сборы за документы | организует осмотр с дефектовкой и сопровождает передачу |
Проверка проекта и застройщика до первого платежа
Деньги покупателя новостройки защищает закон эмирата Дубай № 8 от 2007 года об эскроу-счетах в девелопменте. У каждого зарегистрированного проекта есть отдельный счёт в банке, одобренном регулятором RERA, и все взносы дольщиков поступают туда. Застройщик получает средства частями, по мере подтверждённого прогресса стройки. Платёж, ушедший на обычный операционный счёт компании, под эту защиту не подпадает.
Статус проекта открыт в приложении Dubai REST от Земельного департамента, в разделе Project Inquiry. Там видны номер разрешения, действующая лицензия застройщика, процент готовности и реквизиты эскроу-счёта с названием банка. Номер счёта из приложения обязан совпадать с реквизитами в вашем договоре и в платёжном поручении. Сверка занимает несколько минут и делается до первого перевода, а не после него.
Отдельно смотрят историю застройщика по сданным очередям: сколько проектов передано, с какой задержкой относительно первоначальной даты. В каталоге собраны восемь девелоперов с публичной историей сдач, включая Emaar, Nakheel, Sobha, Aldar и Meraas.
- Предложение подписать предварительный договор без регистрации сделки в Земельном департаменте
- Просьба перевести деньги на личный или общий счёт компании вместо проектного эскроу
- Отсутствие номера разрешения RERA в рекламных материалах и презентациях проекта
- Отказ агента назвать свой брокерский номер BRN и показать лицензию
- Давление со сроком, при котором договор предлагают подписать до получения полного пакета документов
Бронь и booking form: что фиксирует форма
Booking form закрепляет за покупателем конкретный юнит с его номером, этажом, площадью и видом. В форме прописывают цену, график платежей, размер депозита и срок, в который стороны выходят на договор SPA. Депозит на этом этапе составляет фиксированную сумму от AED 20 000 до AED 100 000 либо от 5 до 10 процентов стоимости, он засчитывается в счёт первого взноса.
Условия возврата депозита читают до подписи. Часть застройщиков возвращает его при отказе в оговорённый срок, часть удерживает полностью. Депозит уходит на тот же проектный эскроу-счёт, что и последующие платежи, и это первая точка, где сверяют реквизиты.
На старте продаж ликвидные планировки разбирают за считанные часы, поэтому по ряду проектов застройщики принимают Expression of Interest заранее. EOI ставит покупателя в очередь и даёт приоритет при распределении юнитов. В каталоге размер первого взноса различается заметно: 5 процентов у Aldar The Wilds, 10 процентов у Emaar Valia и линейки Beyond, 20 процентов у Sobha, Ellington, Meraas и Imtiaz.
Договор SPA, эскроу и регистрация Oqood со сбором DLD 4 процента
Договор купли-продажи подписывают обычно через две-четыре недели после брони. В нём проверяют номер и площадь юнита, итоговую цену, полный график платежей, плановую дату передачи, ответственность застройщика за просрочку и условия расторжения. Отдельного внимания стоит пункт о допустимом отклонении фактической площади от проектной и порядок перерасчёта цены при таком отклонении.
Дальше сделку ставят на учёт в предварительном реестре Земельного департамента через портал Oqood. Закон эмирата № 13 от 2008 года формулирует это жёстко: продажа строящегося объекта, не внесённая в реестр, ничтожна. Запись фиксирует покупателя, цену, график платежей и плановую дату передачи, документы подаёт застройщик. Отраслевые материалы 2026 года называют ориентир до 90 дней с даты подписания SPA, самим законом срок для новых сделок прямо не установлен.
К этому этапу привязан главный платёж в пользу государства: регистрационный сбор Земельного департамента в размере 4 процентов от цены по договору. Он взимается один раз и повторно при выдаче свидетельства о собственности не уплачивается. Часть застройщиков включает сбор в график платежей или берёт его на себя в рамках акции, такие условия фиксируют письменно в договоре.
| Платёж | Размер | Когда возникает |
|---|---|---|
| Регистрационный сбор DLD | 4 процента от цены по договору | при постановке сделки на учёт в предварительном реестре |
| Административный сбор DLD по новостройке | около AED 40 | вместе с регистрацией Oqood |
| Knowledge fee и innovation fee | по AED 10 каждый | вместе с регистрацией Oqood |
| Выпуск title deed | AED 250 | при оформлении права собственности после сдачи |
| Карта объекта | AED 250 | при оформлении права собственности после сдачи |
| Регистрация ипотеки | 0,25 процента от суммы кредита плюс около AED 290 | при оформлении кредита в банке ОАЭ |
Платежи по графику строительства
График платежей это конструкция из двух или трёх чисел. Две цифры показывают долю взносов в период стройки и долю при передаче ключей. Три цифры добавляют впереди первый взнос, который вносят при брони и подписании договора.
Взносы привязывают к вехам строительства, а достижение вехи подтверждает независимый инженер. Часть застройщиков вместо вех ставит календарные даты, такой график удобнее планировать, но он не реагирует на реальный темп работ. Просрочка взноса влечёт штрафные проценты по договору, а при длительной задержке застройщик вправе расторгнуть сделку с удержанием части уплаченного.
Схемы с большой долей платежей после сдачи выглядят мягче по нагрузке на старте, но переносят основную сумму на момент, когда объект уже готов. Схемы с высокой долей на стройке чаще идут вместе со скидкой от прайса. Выбор зависит от того, планируете вы держать объект или выходить из него до сдачи.
| Схема | Как читается | Проект из каталога |
|---|---|---|
| 70/30 | 70 процентов в период стройки, 30 процентов при передаче | Binghatti Mercedes-Benz Places, Meydan, от 368 000 долларов |
| 60/40 | 60 процентов на стройке, 40 процентов при передаче | Sobha Sanctuary, Dubailand, от 272 000 долларов |
| 50/50 | половина на стройке, половина при передаче | Beyond Soulever, Maritime City, от 689 000 долларов |
| 40/60 | 40 процентов на стройке, 60 процентов при передаче | Beyond Arancia Yards, City of Arabia, от 272 000 долларов |
| 65/35 при взносе 5 процентов | 65 процентов на стройке, 35 процентов при передаче | Aldar The Wilds, Dubailand, от 436 000 долларов |
| 10/70/20 | 10 процентов при брони, 70 процентов на стройке, 20 процентов при передаче | Emaar Valia, Dubai Creek Harbour, от 534 000 долларов |
| 20/50/30 | 20 процентов при брони, 50 процентов на стройке, 30 процентов при передаче | Ellington Everly Place, Meydan Horizon, от 517 000 долларов |
Приёмка, конвертация Oqood в title deed и расходы после ключей
Готовность здания подтверждает Building Completion Certificate от муниципалитета Дубая. После него застройщик направляет покупателю уведомление о завершении с суммой финального платежа и сроком на приёмку, обычно от 14 до 30 дней по условиям договора. Пропускать этот срок не стоит, за просрочку приёмки некоторые договоры предусматривают начисление платы за хранение объекта.
Осмотр с дефектовкой проводят до подписания акта. Специалист фиксирует недоделки списком, и застройщик устраняет их за свой счёт в оговорённый срок. Процедура не обязательна по закону, но подпись без осмотра означает приёмку объекта в текущем состоянии со всеми дефектами. Стоимость такой инспекции по рынку заметно ниже цены последующего ремонта.
После финального платежа и получения справки об отсутствии задолженностей запись Oqood конвертируется в постоянное свидетельство о собственности. Земельный департамент указывает срок услуги по оформлению документов в 6 рабочих дней, полный цикл от передачи до готового title deed на практике занимает от 30 до 90 дней.
Дальше начинаются расходы на содержание. Возвратный депозит DEWA за подключение электричества и воды составляет AED 2 000 за квартиру и AED 4 000 за виллу. Сервисный сбор управляющей компании для квартир держится в диапазоне от AED 10 до AED 30 за квадратный фут в год, ставки по сообществам публикует индекс Земельного департамента. Муниципальный жилищный сбор равен 5 процентам годовой арендной стоимости и распределяется по ежемесячным счетам DEWA.
Документы покупателя, порядок расчётов и роль агента
Пакет документов от покупателя-нерезидента минимален. На бронь достаточно скана загранпаспорта с запасом срока действия, контактных данных и адреса проживания. К договору добавляются подтверждение источника средств и стандартная анкета KYC, форму присылает застройщик или агентство. Для ипотеки в банке ОАЭ пакет расширяется: справки о доходах, банковские выписки за 6 месяцев, документы по действующим обязательствам.
Требования по комплаенсу в ОАЭ формализованы. Циркуляр Министерства экономики 05/2022 обязывает агентов и брокеров сообщать в финансовую разведку страны о расчётах наличными на сумму от AED 55 000 и о расчётах виртуальными активами, а записи по сделкам хранить не менее пяти лет. Безналичный перевод на проектный эскроу-счёт остаётся самым понятным для банков форматом расчёта.
Со стороны России картина такая. Банк России с 8 декабря 2025 года отменил лимиты на переводы иностранной валюты за рубеж для граждан РФ и физлиц-нерезидентов из дружественных стран, при этом до 7 июня 2026 года сохранены запреты для нерезидентов из недружественных государств и их юридических лиц. По вторичным источникам, через системы денежных переводов без открытия счёта продолжает действовать месячный лимит около 10 тысяч долларов. Конкретный маршрут платежа согласуйте со своим банком до подписания договора, банки и корреспондентские цепочки меняются регулярно.
Налоговая сторона выглядит просто на стороне ОАЭ и требует внимания на стороне России. Ежегодного налога на недвижимость в Дубае нет, содержание сводится к сервисным сборам и муниципальному жилищному сбору. Соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и ОАЭ вступило в силу 18 июля 2025 года и применяется с 1 января 2026 года. Российский налоговый резидент декларирует доходы от зарубежной аренды и от продажи объекта самостоятельно, конкретные ставки и вычеты имеет смысл разобрать с налоговым консультантом до сделки.
Агентство «Дубай Селект» получает комиссию от застройщика, для покупателя услуги бесплатны. В работу входит подбор по бюджету и задаче, проверка проекта и эскроу-счёта в Dubai REST, оформление брони, вычитка договора, контроль регистрации в Oqood и передача сертификата, напоминания по графику платежей и организация приёмки после сдачи.
Частые вопросы
Для покупки во фрихолд-районах Дубая резидентский статус не требуется. Иностранец приобретает объект на праве полной собственности, гражданство России отдельных ограничений в этом не создаёт. Базовый пакет документов на старте состоит из загранпаспорта и подтверждения источника средств. Покупка сама по себе визу не выдаёт, резидентскую визу оформляют отдельно через миграционные органы. Порог десятилетней Golden Visa составляет 2 миллиона дирхамов по оценке Земельного департамента. В феврале 2026 года профильные консультанты сообщили об отмене прежнего требования к доле оплаченной суммы при ипотеке, поэтому условия имеет смысл уточнять на дату подачи заявления.
Основная статья это сбор Земельного департамента в размере 4 процентов от цены по договору, он уплачивается один раз, при постановке сделки на учёт в предварительном реестре. К нему добавляются мелкие позиции: административный сбор по новостройке около AED 40, knowledge fee AED 10 и innovation fee AED 10. При выдаче правоустанавливающих документов Земельный департамент берёт AED 250 за title deed и AED 250 за карту объекта. При ипотеке регистрация залога стоит 0,25 процента от суммы кредита плюс административный сбор около AED 290. Комиссия агентства покупателем не оплачивается, её платит застройщик. На объекте за 500 тысяч долларов совокупные сборы укладываются примерно в 20,5 тысячи долларов.
Oqood это система предварительной регистрации сделок по строящимся объектам, которую ведёт Земельный департамент Дубая. Закон эмирата № 13 от 2008 года прямо говорит: продажа строящегося объекта, не внесённая в предварительный реестр, ничтожна. Запись фиксирует покупателя, конкретный юнит, цену, график платежей и плановую дату передачи. Подаёт документы застройщик, покупатель получает сертификат Oqood. Отраслевые материалы 2026 года называют ориентир до 90 дней с даты подписания SPA, в тексте самого закона срок для новых сделок не установлен. Сертификат нужно получить на руки и сверить в нём площадь, цену и номер юнита.
Дистанционная сделка это стандартная практика. Бронь оформляется по сканам паспорта, booking form подписывается электронно, SPA застройщики высылают на подпись в цифровом виде. Оплата идёт банковским переводом на эскроу-счёт проекта, реквизиты которого видны в приложении Dubai REST. Регистрацию в Oqood проводит застройщик без участия покупателя. Личное присутствие полезно на этапе выбора района и на приёмке после сдачи, но и приёмку можно закрыть по доверенности или силами агентства. Приезд в Дубай понадобится при оформлении резидентской визы и открытии местного банковского счёта, эти процедуры требуют биометрии.
Работает механизм эскроу-счетов, введённый законом эмирата Дубай № 8 от 2007 года. У каждого зарегистрированного проекта есть отдельный счёт в банке, одобренном регулятором RERA, и деньги дольщиков поступают именно туда. Застройщик снимает средства частями, по мере подтверждённого прогресса строительства, а сам счёт обособлен от прочих обязательств компании. Приложение Dubai REST показывает по проекту номер разрешения, процент готовности и реквизиты эскроу-счёта. Реквизиты в договоре и в платёжном поручении обязаны совпадать с этой записью. Перевод на обычный операционный счёт застройщика под защиту закона не попадает.
Первый блок проходит быстро. Подбор и проверка проекта занимают от одного до семи дней, бронь оформляется за один-три дня, договор SPA подписывается обычно в течение двух-четырёх недель после брони. Регистрация в Oqood с уплатой 4 процентов идёт следом, ориентир до 90 дней с даты SPA. Дальше время определяет стройка: в каталоге сроки сдачи распределены с третьего квартала 2028 года по четвёртый квартал 2030 года. После уведомления о завершении на приёмку по договору отводится от 14 до 30 дней, а конвертация Oqood в title deed занимает от 30 до 90 дней.
Самый низкий порог сейчас у двух проектов Imtiaz: The Archive в районе Dubai Residence Complex стартует от 181 400 долларов, Raw District 2 в Downtown Jebel Ali от 181 000 долларов, первый взнос в обоих случаях 20 процентов. Дальше идут Sobha Sanctuary в Dubailand и Beyond Arancia Yards в City of Arabia, оба от 272 000 долларов. Самый мягкий первый взнос предлагает Aldar The Wilds: 5 процентов при цене от 436 000 долларов и схеме 65/35. Верхняя часть каталога это Ellington Meriva Collection на Dubai Islands от 735 000 долларов. Цены и графики застройщики пересматривают с каждым релизом.